Wenn Du Dein Haus überträgst und trotzdem abgesichert bleiben willst, begegnen Dir schnell zwei Begriffe: Wohnrecht und Nießbrauch. Sie klingen ähnlich, wirken aber unterschiedlich. Dieser Ratgeber erklärt die Unterschiede und was sie für den Wert und einen späteren Verkauf bedeuten.
Ein Wohnrecht (rechtlich meist Wohnungsrecht, § 1093 BGB) erlaubt Dir, ein Haus oder eine Wohnung weiter zu bewohnen – auch wenn Dein Kind schon Eigentümer ist. Vermieten darfst Du mit einem reinen Wohnrecht nicht. Das Recht ist höchstpersönlich: Es gilt für Dich, wird im Grundbuch eingetragen und endet mit Deinem Tod. Für selbst genutzte Einfamilienhäuser ist es oft die einfachere Lösung.
Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) geht weiter: Er erlaubt Dir, die Immobilie zu nutzen und die Erträge zu ziehen – also selbst zu wohnen oder zu vermieten und die Miete zu behalten. Dafür trägst Du mehr Verantwortung, etwa für größere Instandhaltungen. Auch der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen und ist nicht übertragbar. Für vermietete Objekte oder wenn die Miete zur Alterssicherung dient, ist er häufig das passendere Modell.
Beide Rechte mindern den Wert der Immobilie: Das Kind erhält Eigentum ohne volle Nutzung. Bei der Schenkungsteuer wird der Wert des Rechts vom Immobilienwert abgezogen und nach Lebensalter und Nutzungswert berechnet. Für einen späteren Verkauf heißt das: Käufer müssen das Recht akzeptieren, der Käuferkreis ist kleiner und der Preis liegt in der Regel unter dem einer freien Immobilie. Ein Verkauf ist nur mit Zustimmung oder gegen Ablösung des Rechts möglich – plant das früh mit ein.
Die Entscheidung hängt an Deinem Ziel: Willst Du einfach in Deinem Zuhause wohnen bleiben, ist das Wohnrecht oft ausreichend und einfacher. Brauchst Du die Mieteinnahmen als Teil Deiner Alterssicherung, führt meist kein Weg am Nießbrauch vorbei. Beide Modelle sollten mit Notar und Steuerberater durchgerechnet werden. Eine neutrale Einschätzung des Immobilienwerts mit und ohne Nutzungsrecht hilft Dir, die wirtschaftliche Tragweite zu verstehen.
Nein. Das Wohnrecht erlaubt nur die Eigennutzung. Wer vermieten und Mieteinnahmen behalten will, braucht einen Nießbrauch (§ 1030 BGB).
Ja, beide werden als Belastung im Grundbuch eingetragen und wirken damit auch gegenüber späteren Eigentümern. Das schützt Dich ab – schränkt aber die Verfügbarkeit der Immobilie ein.
Grundsätzlich ja, aber nur mit dem eingetragenen Recht. Der Käuferkreis ist kleiner und der Preis liegt meist unter dem Wert einer unbelasteten Immobilie. Eine Ablösung des Rechts ist nur mit Zustimmung möglich.
Ja. Beide Rechte sind höchstpersönlich und enden mit dem Tod der berechtigten Person (§ 1061 BGB). Vererben oder übertragen lassen sie sich nicht.
Wohnrecht und Nießbrauch sichern Dich nach einer Übergabe ab – aber sie sind nicht austauschbar. Entscheide nach Deinem Nutzungsziel und lass die Folgen für Wert, Steuern und einen möglichen Verkauf vorher fachlich prüfen.
