Wer sein Haus zu Lebzeiten an die Kinder übertragen möchte, trifft eine Entscheidung mit großer Tragweite. Dieser Ratgeber ordnet die typischen Wege, die wichtigsten Prüfpunkte und die Rolle, die eine Immobilienbewertung dabei spielt. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Von Übertragen oder Überschreiben ist die Rede, wenn Du Dein Haus schon zu Lebzeiten an Deine Kinder weitergibst – meist als Schenkung. Rechtlich steckt dahinter ein Vertrag, der bei Grundstücken notariell beurkundet werden muss (§ 311b BGB). Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird das Kind Eigentümer. Schenkungen müssen dem Finanzamt angezeigt werden (§ 30 ErbStG). Wann eine Übertragung sinnvoll ist und welche Gestaltung passt, klärst Du mit Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Für Kinder gilt ein persönlicher Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil (§ 16 ErbStG). Alle zehn Jahre steht der Freibetrag erneut zur Verfügung, weil Schenkungen innerhalb dieses Zeitraums zusammengerechnet werden (§ 14 ErbStG). Übertragungen in gerader Linie sind in der Regel von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Diese Eckpunkte sind eine Orientierung, keine Berechnung – die konkrete Bewertung der Immobilie und die Steuerlast gehören in die Hände eines Steuerberaters.
Vor der Übertragung stellen sich mehrere Fragen: Soll ein Kind das Haus bekommen oder mehrere? Willst Du weiter darin wohnen bleiben – mit Wohnrecht oder Nießbrauch? Wie werden Geschwister beteiligt, die nicht übernehmen? Und wie sicherst Du Dich für den Pflegefall ab? Schenkungen können den Pflichtteil anderer Kinder berühren (§ 2325 BGB) und innerhalb von zehn Jahren für Pflegekosten relevant werden (§ 528 BGB). Diese Punkte solltest Du offen und mit fachlicher Begleitung klären, bevor ein Notartermin vereinbart wird.
Eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts hilft an mehreren Stellen: als Gesprächsbasis in der Familie, für die Einschätzung, ob Freibeträge reichen, und für die Frage, ob eine spätere Verkaufsoption bestehen soll. Wenn Du Dir vorbehältst, im Haus wohnen zu bleiben, ist der Wert mit diesem Nutzungsrecht eine andere Grundlage als bei einer freien Immobilie. Eine Marktwerteinschätzung ersetzt kein Wertgutachten und keine steuerliche Bewertung, schafft aber früh Klarheit.
Ja. Ein Vertrag über die Übertragung eines Grundstücks muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Eigentümer wird das Kind erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Der persönliche Freibetrag von 400.000 Euro je Kind und Elternteil steht alle zehn Jahre erneut zur Verfügung (§§ 16, 14 ErbStG). Ob und welche Steuer anfällt, rechnet der Steuerberater im Einzelfall aus.
Das ist möglich, wenn Du Dir ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehältst. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und schränken die Verfügbarkeit der Immobilie ein – das solltest Du vor der Gestaltung bedenken.
Neben Notar- und Grundbuchkosten können je nach Gestaltung Steuern anfallen. Belastbare Angaben für Deinen Fall kann nur der Steuerberater oder Notar machen – pauschale Kostenaussagen wären unseriös.
Eine Übertragung zu Lebzeiten kann sinnvoll sein – aber nur mit klaren Zielen und fachlicher Begleitung. Klärt zuerst Wohnsituation, Beteiligung aller Kinder und die Finanzierung der eigenen Zukunft. Eine neutrale Werteinschätzung der Immobilie ist eine gute Grundlage für alle weiteren Gespräche.
